전세사기특별법이란? 주요사건들, 특별법 개정 논의

전세사기 피해자 구제를 위한 특별법 개정안이 국회를 통과했으나, 대통령의 거부권 행사로 인해 다시 국회로 돌아갔습니다. 이번 글에서는 ‘전세사기특별법 개정안의 지연’에 대해 다루겠습니다.

전세사기특별법이란?

전세사기특별법은 전세 사기 피해자를 돕기 위해 2023년 6월부터 2025년 5월까지 한시적으로 시행되는 법입니다. 이 법의 혜택을 받기 위해서는 다음 조건을 충족해야 합니다:

1. 주택의 점유, 전입신고, 확정일자를 갖출 것
2. 보증금이 3억 원 이하일 것
3. 임차인 다수가 사기 피해를 입었거나 입을 것으로 예상될 것
4. 임대인이 보증금을 돌려주지 않으려는 의도가 있었다고 볼 만한 충분한 이유가 있을 것

*전입신고: 전입신고는 "내가 이 동네로 이사했다"는 것을 관할 지자체에 신고하는 것을 말합니다. 이를 통해 임대인이 바뀌어도 기존 임대인과의 계약 기간 동안 그 집에서 살 수 있는 권한이 생깁니다. 이 권한은 전입신고를 한 다음 날 '0시'부터 효력이 발생합니다.

*확정일자: 세 들어 사는 집이 경매에 넘어가도 우선변제권을 확보할 수 있는 제도입니다. 이를 통해 전셋집의 경락가 중 보증금을 돌려받을 가능성이 높아집니다. 이사 전에도 임대차계약서가 있다면 바로 받을 수 있으므로 계약서를 쓴 날 바로 받는 것이 좋습니다.

 

그간의 주요 사건들

전세사기특별법 개정안의 핵심 쟁점은 ‘선구제 후회수’ 방안입니다. 이는 정부가 임대인 대신 먼저 보증금을 돌려주고, 나중에 그 금액만큼 임대인에게 받는 방식입니다. 이 방안을 둘러싸고 여야가 대립해 왔습니다. 그간의 주요 사건들을 살펴보겠습니다:

• 2023년 6월 1일: 특별법 시행
• 2024년 2월 27일: 야당, 선구제 후회수 방안을 담은 특별법 개정안 직회부
• 2024년 5월 27일: 정부, 선구제 후회수 방안을 뺀 지원 강화책 발표
• 2024년 5월 28일: 야당, 선구제 후회수 방안을 담은 특별법 개정안 단독 처리
• 2024년 5월 29일: 대통령, 특별법 거부권 행사
• 2024년 5월 30일: 야당, 선구제 후회수 방안을 담은 특별법 개정안 재발의 의견 발표

정부는 5월 27일 전세 사기 피해자 전용 정책대출의 요건을 완화하겠다고 발표했습니다. 이에 6월 3일부터 전세 사기로 피해를 본 임차인은 임대차계약 종료 전에도 기존 전세대출을 더 낮은 금리의 피해자 전용 정책대출로 바꿀 수 있게 되었습니다.

 

*임차권등기명령: 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 할 때 유용한 제도입니다. 이를 신청하면 법원은 임차인이 보증금을 돌려받을 권리가 있다는 기록을 전셋집 등기사항증명서에 남겨주고, 임차인이 다른 집에 전입신고를 하고 확정일자를 받아도 이전 집에 대한 전입신고와 확정일자 효력이 유지됩니다. 또한 살던 전셋집이 경매로 넘어가도 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 자격이 생깁니다.

 

특별법 개정 논의의 지속

특별법 개정을 둘러싸고 여야 간 대립이 계속될 가능성이 높습니다. 야당은 "피해자가 체감할 수 있는 실질적 지원이 필요하다"는 입장이며, 정부·여당은 "개인 간 계약에 따른 사기 피해자를 공적 자금으로 도울 수 없다"는 입장을 고수하고 있습니다. 이로 인해 시장에서는 전세 사기 여파로 인해 빌라 전세 기피 현상이 심화되고 있으며, 아파트 전셋값이 상승하고 있습니다. 전세 사기 피해자는 물론 서민의 주거비 부담이 늘어나는 상황에서 정부의 신속한 대책이 필요하다는 목소리가 나오고 있습니다.

서울 아파트 전셋값은 작년 5월 22일부터 최근까지 54주째 상승세를 보이고 있습니다. (출처: 국토교통부)

 

전세사기 방지와 예방을 위한 추가 조치

전세사기 방지를 위해서는 예방 조치도 중요합니다. 다음과 같은 사항들을 고려해 볼 수 있습니다:

1. 임대인의 신용 조사: 임대인의 신용 상태를 미리 확인하는 것이 중요합니다. 이를 통해 임대인이 보증금을 돌려줄 수 있는 능력이 있는지 판단할 수 있습니다.
2. 공인중개사 활용: 공인중개사를 통해 계약을 진행하면 사기 피해를 줄일 수 있습니다. 공인중개사는 법적으로 검증된 전문가이기 때문에 계약의 안전성을 높일 수 있습니다.
3. 임대차 계약서 검토: 계약서의 세부 내용을 꼼꼼히 확인하고, 전문 변호사나 법률 전문가에게 자문을 구하는 것이 좋습니다.
4. 전세금 보증보험 가입: 전세금 보증보험에 가입하면 임대인의 보증금 반환 능력이 부족할 때 보험사를 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

전세사기특별법 개정안의 지연은 전세 사기 피해자와 서민들의 주거 안정을 위해 중요한 문제입니다. 정부와 국회는 신속하고 실질적인 대책을 마련해야 하며, 전세 사기 방지를 위한 예방 조치도 함께 강화해야 합니다. 이러한 노력이 지속될 때, 전세 사기 피해자들이 안심하고 생활할 수 있는 환경이 조성될 것입니다.

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이번 글이 전세사기특별법 개정안과 관련된 이해를 돕고, 더 나아가 전세 사기 예방에 도움이 되기를 바랍니다. 앞으로도 관련 법안의 진행 상황과 변화에 주목하여 필요한 정보를 제공할 예정입니다. 여러분들도 전세 사기 문제에 대한 관심을 지속적으로 가지고, 주어진 권리를 적극적으로 행사하시길 바랍니다. 모두의 노력으로 안전하고 신뢰할 수 있는 주거 환경이 조성될 수 있기를 기대합니다!