부동산 시장에 관심이 있거나 투자 계획이 있다면, 부동산 용어를 알아두는 것이 매우 중요합니다. 용어를 정확히 이해하고 활용하는 것은 부동산 거래에서 신뢰를 얻고, 올바른 결정을 내리는 데 큰 도움이 됩니다. 이번 포스팅에서는 부동산에서 자주 사용되는 50가지 필수 용어를 쉽고 명확하게 설명해 드리겠습니다. 부동산 초보자부터 전문가까지 모두에게 유익한 정보가 될 것입니다.
용적률
건축할 땅에서 건물 연면적(각 층 바닥면적의 총합계)이 차지하는 비율을 뜻합니다. 가령 땅 100평 중 70평에 1층 건축물을 지었다면 용적률은 70%, 2층으로 올렸다면 140%입니다. 즉 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지 그 비율을 말하는 거로 이해하면 쉽습니다. 참고로 1기 신도시 평균 용적률은 200% 안팎입니다.
건폐율
위에서 내려다봤을 때 건물이 차지한 면적으로 이해하면 쉽습니다. 위에서 내려다보니 땅 100평 중 50평에 건물이 들어섰다면 건폐율은 50%. 가령 100평 땅의 건폐율이 60%라면 그 땅에 60평까지 건물을 지을 수 있단 얘깁니다. 이는 땅 면적에 대한 건축면적의 비율로, 건축밀도를 나타내는 지표입니다.
똘똘한 한 채
다주택자가 정부의 규제를 피해 다른 주택은 팔고 유일하게 남겨둔 단 한 채의 아파트를 말합니다. 투자 가치가 높은 고가 아파트가 대부분입니다.
소유권이전등기
집주인이 바뀌었을 때 부동산등기부에 등기하는 걸 말합니다. 등기부등본에 이름을 올려야 부동산 소유권을 주장할 수 있습니다.
주상복합
주거 공간(집)과 상업 공간(상점)이 함께 있는 아파트를 말합니다. 우리나라에선 많은 이가 타워팰리스를 떠올리지만, 국내 최초의 주상복합아파트는 을지로에 자리한 세운상가입니다. 이곳을 디자인한 건축가는 그 유명한 김수근입니다.
펜트하우스
고층 건물의 꼭대기 층에 위치한 고급 주거 공간을 말합니다. 매매가는 기본적으로 수십억 원에 이르며 월세도 웬만한 고소득자의 월급 수준을 뛰어넘죠. 1920년대에 뉴욕에서 처음으로 상품화되었습니다.
분양형 호텔
호텔의 한 객실을 분양받아 소유한 뒤, 전문 관리업체에 운영을 맡기고 거기서 발생하는 수익을 얻는 방식을 말합니다. 콘도가 본인이 이용하기 위한 것이라면, 분양형 호텔은 임대하기 위한 것이란 차이가 있습니다. 2010년대 중반 국내에서 꽤 인기 있는 수익형 부동산이었습니다.
지식산업센터
단독으로 공장이나 사무실을 짓기 어려운 중소기업들이 입주할 수 있는 다층(3층 이상) 건물을 말합니다. 2010년까지만 해도 ‘아파트형 공장’으로 불렸습니다. 이름을 바꾼 이유는 공장이라는 부정적 인식 때문에 사업 진출을 꺼리는 건설사가 많았기 때문.
공실률
건물에서 입주나 임대가 되지 않아 비어 있는 호실의 비율을 말합니다. 공실률이 높다는 건 그만큼 인기가 없다는 의미. 간혹 임대료가 비싸 공실률이 높아지기도 합니다. 이것이 높아지면 유동인구가 줄어 상권이 함께 나빠지는 악순환에 빠지기도 합니다.
유동인구
일정한 기간에 한 지역을 오가는 사람의 수를 말합니다. 이는 수익성 상가 등에 투자할 때 중요한 지표로 작용합니다. 잘 모르겠다면 ‘사람이 모이는 곳에 돈이 모인다’는 옛말을 생각하면 이해하기 쉽습니다.
직주근접
사는 곳과 직장이 가까이 있는 것을 말합니다. 통계청이 발표한 수도권에 사는 직장인의 출퇴근 시간은 평균 83.2분이며 평균 통근 거리는 20.4㎞를 기록해 지역 중 가장 멀리 이동하는 것으로 나타났습니다. 사실 부동산시장은 이것에 가장 큰 영향을 받습니다. 그만큼 ‘기업 효과’가 뚜렷한 셈입니다.
직주분리
사는 곳과 직장이 멀리 있는 것을 말합니다. 이는 단순한 통근 시간 연장 외에도 이와 관련한 각종 스트레스를 가져옵니다. 보통은 도시화가 진행되면서 도심의 집값이 오르고 그 압력을 못 이긴 이들이 집값이 싼 교외로 내몰려 직장과 주거지가 멀어집니다.
대형마트
그냥 좀 규모가 크다는 이유로 대형마트라고 부르는 이도 있지만, 법적으론 3000㎡(약 900평) 이상의 점포를 가지고, 점원의 도움 없이 소비자에게 물건을 파는 집단을 이렇게 부릅니다. 한국에선 대형마트 인근 부동산 시세가 높습니다. 특히 중산층이 집 근처에 대형마트가 있는 걸 선호하고요.
복합쇼핑몰
전체 면적이 3000㎡(약 900평) 이상인 점포 집단으로 쇼핑과 오락, 업무 기능 등을 한곳에 모은 공간을 말합니다. 중요한 건 1개 업체가 개발·관리 및 운영하는 점포여야 한다는 점. 우리에게 익숙한 유통 3사(롯데쇼핑·신세계·현대백화점)의 유명한 공간을 떠올리면 이해하기 쉬울 겁니다.
달동네
난개발로 만들어진 일종의 빈민촌을 말합니다. 사실 달동네라는 명칭이 널리 퍼진 건 1980년 TBC 드라마 <달동네>가 방영되고부터라고 합니다. 실제로 1970년대에 그 많던 달동네는 1980~1990년대의 집중적 재개발 붐으로 지금은 많이 사라졌습니다.
쪽방
크기가 매우 작은 방이나 여러 개로 나뉜 방을 이렇게 부릅니다. 보통 6㎡(약 1.8평) 전후의 작은 방으로 보증금 없이 월세로 운영하는 것이 일반적입니다. 최근 정부가 서울역 일대 쪽방촌을 개발하겠다고 발표하며 일대 소란이 일기도 했습니다.
노후계획도시특별법
조성한 지 20년이 지난 100만㎡(약 30만 평) 이상 노후계획도시 아파트의 용적률을 높이고(더 높이 지을 수 있게) 안전진단을 면제(정비 절차를 더 빠르게 진행할 수 있게)하는 등 재건축 규제완화책을 담은 법입니다.
공동명의
하나의 부동산(집)을 둘 이상이 공동으로 소유하는 걸 뜻합니다. 지분을 나눌 수도 있지만 따로 정하지 않는 경우 보통 50:50의 비율로 소유하게 됩니다. 부부 공동명의 부동산의 최대 장점은 절세와 세금 감면입니다.
등기사항증명서
집의 신분증이라고 이해하면 쉽습니다. 주택의 소유권, 전세권 등 권리관계가 다 적혀 있기 때문입니다. 꼭 내가 전월세로 임차한 집이 아니라도 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에 접속해 집 주소를 입력하고 수수료(1000원)를 내면 이것을 발급받을 수 있습니다.
금리인하요구권
취업이나 승진으로 연봉이나 재산 등이 늘어난 걸 은행에 증명해 대출금리를 낮출 수 있는 제도입니다. 제1금융권과 제2금융권에 모두 신청할 수 있고, 전세대출도 그 대상. 단, 평가 결과에 따라 금리가 내려가지 않을 수도 있습니다.
대장주
주식 용어지만 부동산시장에서도 자주 쓰는 말입니다. 한 지역에서 가격 상승과 거래를 주도하는 아파트를 뜻합니다. 보통 ‘대장주’라면 나홀로 아파트보단 1000가구가 넘는 대단지가, 역과 먼 거리보다는 역과 가까운 아파트가 이에 속합니다.
다세대주택
한 주택에 여러 세대가 입주해 집주인이 여러 명인 주택을 말합니다. 대부분이 ‘다가구주택’과 헷갈려 합니다. 둘을 쉽게 구분하는 방법은 소유권에 있습니다. 다세대는 주인이 여러 명, 다가구는 주인이 한 명. 빌라, 연립주택이 여기에 포함합니다.
발코니
거실을 연장하기 위해 밖으로 돌출시켜 만든 공간을 말합니다. 일반적으로 한국의 아파트 거실에 붙어 있는 공간은 모두 이것입니다. 층마다 위치하고 천장이 있는 게 특징입니다. 그러니 ‘베란다 확장’이라고 써온 것은 잘못된 표현으로 ‘발코니 확장’이 맞는 말입니다.
베란다
아래층의 면적이 위층보다 커서 생기는 공간을 말합니다. 위층 면적이 아래층보다 작으면, 아래층의 지붕 위가 위층의 베란다가 되는 셈입니다. 이는 서비스 면적이긴 하지만 천장이 없습니다. 따라서 확장공사 후 실내 공간으로 연장하면 불법입니다.
실거래가격지수
한국부동산원이 모든 실거래가를 이전 거래 가격과 비교해 지수화한 겁니다. 시세를 표본으로 조사하는 ‘매매가격지수’보다 시장에서 체감하는 가격 수준을 보여준다는 평입니다. 다만 거래 가뭄기엔 조사 표본이 적어 정확도는 떨어질 수 있습니다.
예비타당성조사
나랏돈이 많이 들어가는 사업을 해도 될지 말지 따지는 조사를 말합니다. 세금 낭비를 막는 최소한의 제도적 장치죠. 공공청사나 국방산업 등 특수한 경우에 한해 이걸 면제받을 수 있습니다. 줄여서 ‘예타’라고도 부릅니다.
환경영향평가
일정 규모 이상의 사업을 대상으로 사업계획을 수립할 때 그 환경에 미칠 수 있는 나쁜 영향을 예측·분석해 이를 줄일 방법을 모색하는 제도를 말합니다. 예를 들어 온천 개발사업에서 이 같은 협의는 필수 절차입니다.
컨소시엄
공통의 목적을 위한 협회나 조합을 말합니다. 부동산시장에선 두 곳 이상의 건설사가 공동으로 아파트를 시공하는 걸 의미합니다. 이걸 하는 이유요? 단일 시공 때보다 사업 진행 속도를 높이는 등 비용을 낮출 수 있는 덕입니다.
허위 매물
실제 존재하지 않는 매물을 말합니다. 이걸로 매수자를 유인한 후 다양한 핑곗거리로 다른 집을 보여주며 계약을 유도합니다. 단, 공인중개사법 개정으로 2020년 8월부터 허위 매물을 올리거나 허위과장광고를 하면 500만 원 이하의 과태료를 부과합니다.
배산임수
집이 남향일 때 북쪽엔 산이, 남쪽엔 강이 있는 걸 말합니다. 뒤쪽의 산은 집에 생기를 불어넣고 앞쪽의 물은 땅의 기운이 모이게 하는 역할을 한다고 해서 예부터 명당으로 통했죠. 지금도 국내 재계 인사들은 주거지를 택할 때 이 조건을 최우선으로 꼽습니다.
기부채납
국가나 지자체가 기반시설을 확충하기 위해 사업 시행자에게 무상으로 재산을 받아들이는 걸 말합니다. 재건축사업 등을 할 때 조합 땅의 일정 부분을 공공시설물로 조성하면 지자체는 더 높은 아파트를 지을 수 있게 해주는 등 규제를 완화해줍니다.
안심전세 앱
국토교통부가 전세 사기 근절을 위해 관계기관과 협력해 내놓은 모바일 앱입니다. 전세 보증금 시세 조회와 전세가율, 전세보증금 사고 건수 등을 확인할 수 있습니다. 직접 만나지 않고도 임대인이 알림톡에 동의하면, 체납 및 보증사고 이력 등을 확인할 수 있습니다.
금융자산
눈에 보이지 않는 자산을 말합니다. 그 자체로는 그냥 종이 쪼가리나 컴퓨터에서만 잡히는 자산이죠. 예금이나 주식이 대표적입니다. KB경영연구소가 발표한 ‘2023 한국 부자보고서’에 따르면 금융자산이 10억 원을 넘는 개인은 2023년 말 45만6000명입니다. 이는 전체 인구의 0.89% 수준입니다.
실물자산
자동차, 금 등 형체가 있는 자산입니다. 부동산이 대표적입니다. 이는 그 자체가 재화나 서비스를 생산해내는 특징이 있습니다. 아무리 값이 하락해도 휴지가 되는 일도 없고요. 미국을 비롯한 선진국과 달리 우리나라 사람들은 실물자산 선호 현상이 뚜렷합니다.
규제의 역설
어떤 목표를 이루기 위해 규제했는데 그 반대 결과가 나오는 걸 말합니다. 가령 투기 방지를 위해 정부가 재건축 허가 기준을 강화했는데, 투기랑 관계 없는 원주민이 사는 낡은 아파트까지 재건축이 지연돼 가격이 떨어지는 반면 투기꾼이 투자한 아파트는 희소가치가 높아져 오히려 가격이 폭등하는 게 대표적입니다.
가로주택정비사업
도로와 접한 소규모의 낡은 저층 주거지를 최고 15층짜리 아파트로 탈바꿈하는 걸 말합니다. 전체 부지 면적 2만㎡(약 6050평) 미만 사업지를 대상으로 하고 있어 ‘미니 재건축’이라고도 합니다. 이전 문재인 정부는 재건축·재개발은 막아도 이것만큼은 밀어줬습니다. 혜택도 많이 줬고요.
업계약
집을 사고판 실제 금액보다 거래금액을 높여 계약서를 작성하는 걸 말합니다. 이는 당연히 불법입니다. 이렇게 하는 데엔 여러 이유가 있겠지만, 대체로 주택담보대출을 더 많이 받기 위해 이런 불법을 저지릅니다.
다운계약
실제 거래금액보다 낮게 계약서를 쓰는 행위입니다. 매도자는 양도세 절세 효과가 있고, 매수자는 취득세를 절세할 수 있다고 알려졌지만, 대부분 양도세 절세 효과가 더 커서 집을 파는 이가 요구합니다. 이 또한 불법입니다.
실수요
흔히 무주택자와 사는 집을 옮기려는 1주택자를 의미합니다. 실제 거주하기 위해 주택을 구입하는 수요라는 의미. 다만 자가에 들어가 살려는 이들만 실수요로 보는 것은 그 의미를 협소하게 해석하는 거라는 의견도 있습니다.
가수요
가짜 수요를 말합니다. 더 풀어 말하면 앞으로 가격이 오를 것이라는 기대에 따른 일시적 수요. 이들이 많을수록 시장 가격이 심하게 부풀려질 수 있고, 작은 충격에도 시장이 크게 출렁일 수 있습니다.
매립지
바다를 매립해 만든 땅을 말합니다. 다각도로 바다 조망이 가능하고 평지로만 이뤄져 인기가 높습니다. 대표적 매립지로는 부산 해운대구에 수영만 매립지를 개발해 만든 ‘마린시티’와 인천 ‘송도국제도시’, 여수 ‘웅천지구’ 등이 있습니다.
맹지
도로와 접하지 않은 땅을 말합니다. 다만 여기에 진입로를 낸다면 땅값이 훌쩍 뛰는 경우가 많습니다. 반대로 진입로를 확보하지 못한다고 간주할 땐 주변 땅에 비해 2분의 1 또는 3분의 1 정도의 값에 매물로 나오는 경우가 많다고.
입주장
새 아파트 공사가 끝난 뒤 입주하는 시점까지, 즉 이 시기의 ‘시장’을 말합니다. 매매나 전월세 계약을 하느라 임대인과 임차인, 공인중개사가 모두 정신없이 바쁜 시기를 말하죠. 아파트 준공 후 약 2개월을 이렇게 부릅니다. 통상 이 시기엔 전셋값이 내려갑니다. 전세 물량이 동시에 많이 나오기 때문입니다.
사전점검
새 아파트 입주 전 미리 방문해 둘러보고, 하자가 있는 경우 시공사에 보수를 요구하는 과정입니다. 보통은 입주 한 달 전쯤 3일간 진행합니다. 2021년 1월부터는 입주 예정자가 사전점검 때 발견한 하자에 대해서 사업주체는 입주 전까지 의무적으로 보수 조치를 마쳐야 합니다.
판상형
우리나라에서 1970~1980년대에 지은 아파트 대부분이 판상형 구조입니다. 보통 ‘ㅡ’자 또는 ‘ㄱ’자 형태를 띠죠. 성냥갑을 세운 모양과 닮았다는 놀림을 당하기도 하지만, 남향 위주의 배치가 기능적으로 뛰어나 여전히 인기가 좋습니다.
타워형
‘Y’자 혹은 ‘T’자 형태의 아파트 구조를 말합니다. 주변에 강이나 산이 있는 경우 모든 세대가 조망권을 누릴 수 있게 세대별 방향과 라인을 배치할 수 있는 게 장점입니다. 단점은 전 세대 남향 배치가 어렵다는 점입니다.
상가주택
상가와 주택이 같이 있는 건물을 말합니다. 흔히 1·2층은 상가, 위로 몇 개 층을 주택으로 쓰는 형태입니다. 매달 임대수익을 얻을 수 있어서 은퇴자가 가장 선호하는 주택으로 꼽힙니다. 단점은 ‘공실’입니다. 경기가 안 좋을 땐 상가 임차인을 구하기 어렵거든요.
수익형 부동산
매달 월세를 받을 수 있는 부동산을 뜻합니다. 오피스텔이나 상가, 사무실 등이 대표적이죠. 저금리 시대일수록 사람들이 이것에 관심을 보입니다. 은행 금리보다 높은 수익을 올릴 수 있기 때문. 단, 공실이 한두 달만 생겨도 예상 수익률은 급락할 수 있습니다.
공시지가
국토교통부가 매년 1월 1일을 기준으로 조사하는 전국의 땅값입니다. 이는 각종 부동산 세금의 부과 기준이 되죠. 주택에 적용하는 부동산 가격인 ‘공시가격’과 헷갈리지 마세요.
개발제한구역
환경보전을 위해 지정한 녹지대를 말합니다. 건축물의 신축과 증축, 용도변경 등을 할 수 없게 한 땅이죠. 한마디로 “이 땅엔 집 짓지 마!”. ‘그린벨트’라고도 부릅니다.
현금청산
재개발·재건축아파트에서 조합원 분양 신청을 하지 않는 경우, 조합원 자격에 미달되는 경우 등 새 아파트 입주 권리 대신 현금으로 보상받는 걸 말합니다. 내 집을 조합에 주고, 조합에서 집값에 해당하는 돈을 받아 나오는 걸 의미하죠.
지분쪼개기
분양 자격 하나를 인위적으로 나누어 입주권을 받을 수 있는 조합원 수를 늘리는 것을 말합니다. 주로 재개발 예정 지역에서 낡은 단독·다가구주택을 다세대·연립주택(이른바 빌라) 등으로 전환하는 행위를 말하죠. 엄연한 불법입니다.
계약금
부동산을 사고팔거나 임대할 때 계약이 체결됐다는 의미로 내는 돈을 말합니다. 다시 말해 계약이 체결됐다는 증거가 되는 돈. 만약 가계약금을 냈다면 계약금에서 그걸 뺀 금액만 지급하면 됩니다.
가계약금
부동산 계약 전 매물을 미리 ‘찜’해두는 의미의 돈을 말합니다. 그 금액은 계약 당사자들이 서로 협의해 정합니다. 다만 이는 우리나라 부동산 법률엔 없는 용어로 이따금 분쟁이 발생하기도 하니 주의하세요.
상속세
사후에 무상으로 이전되는 재산에 부과하는 세금입니다. 생전에 누군가에게 재산을 물려주는 ‘증여’와 비슷한 듯 다릅니다. 상속받는 금액이나 상황에 따라 세금 면제 한도가 달라지는데, 우리나라 상속세 세율은 과세표준 1억 원 이하 10%, 5억 원 이하 20%, 10억 원 이하 30%, 30억 원 이하 40%, 30억 원 초과 50% 등 5단계 누진세율을 적용해 운용합니다.
증여세
누군가에게 대가 없이 받은 재산에 대한 세금을 말합니다. 2024년부터 직계존속이 혼인 또는 출산하는 자녀와 손자녀에게 증여하면 1억 원까지 증여재산 공제를 받을 수 있습니다. 기존 ‘10년간 5000만 원 공제’와 별도로 적용돼 통산 총 1억5000만 원까지 공제를 받을 수 있는 셈. 이 이상 증여받으면 초과 액수에 대해선 증여받는 이가 세율 구간에 따른 증여세를 내야 합니다.
지식산업센터
단독으로 공장이나 사무실을 짓기 어려운 중소기업들이 입주할 수 있는 다층(3층 이상) 건물을 말합니다. 2010년까지만 해도 ‘아파트형 공장’으로 불렸습니다. 이름을 바꾼 이유는 공장이라는 부정적 인식 때문에 사업 진출을 꺼리는 건설사가 많았기 때문.
아파텔
전용면적 60~85㎡의 주거용 오피스텔을 말합니다. 한데 아파트처럼 보이게 이렇게 작명했습니다. 사실 건축법상 아파텔이란 용어는 없습니다. ‘고시텔’처럼 사업자들이 마케팅을 위해 만든 용어죠. 단, 아파트처럼 방 2~3개에 거실과 주방을 갖췄습니다.
도시재생
리모델링처럼 형태는 유지하되 도심 환경을 새롭게 개선하는 걸 말합니다. 도시 건축 전문가들은 하나같이 ‘개발의 시대는 지났다’고 강조하며 이것의 중요성을 강조하기도 합니다. 물론 지역 주민들이 이것으로 인한 변화를 대부분 체감하지 못한다는 목소리도 있습니다.
도시확산현상
기반 시설이나 설비가 부족한 채 도시가 저밀도로 무질서하게 교외로 넓어지는 걸 말합니다. 이는 정원을 가꾸는 등 개인주의적 삶이 보장된다는 장점이 있지만, 교외라는 특성상 편의시설 접근성이 나쁘고 교통량이 기하급수적으로 증가한다는 단점도 있습니다.
전용면적
‘전용(專用)’이라는 말처럼 오직 주거 용도로만 쓰이는 공간을 말합니다. 현관부터 시작하는 집 내부의 면적이죠. 2009년 4월 1일 이후 공동주택의 공급면적은 모두 전용면적 기준으로 표시해야 합니다. 전용면적을 ‘평’으로 대충 빠르게 바꾸고 싶으면, 전체 면적 마지막 자리의 수는 절삭하고 반올림해 3을 곱하면 됩니다. 예를 들면 이런 식. 137㎡는 14×3=42평, 133㎡는 13×3=39평.
공급면적
전용면적에 현관 밖 계단이나 복도, 엘리베이터 등 다른 사람과 함께 쓰는 공용면적을 합한 걸 말합니다. 다시 말해 우리 집의 실제 면적과 계단, 복도 등 건물 내 공용공간을 합한 면적. 우리가 평소 아파트 평수를 말할 때 많이 사용하는 ‘24평형’, ‘33평형’ 등은 공급면적을 말하는 겁니다.
장기수선충당금
공동주택의 유지관리나 하자보수를 위해 입주민에게 걷는 돈입니다. 엘리베이터를 손보거나 외벽 도색 등을 할 때 이 돈을 쓰죠. 원래 임대인이 내도록 되어 있지만, 편의상 관리비에 포함하는 경우가 대부분이라 임차인이 납부하게 된 것입니다. 그래서 이사할 때 그간 관리비에 포함해 내온 이 돈을 임대인에게 돌려받습니다.
수선유지비
장기수선충당금과 비슷해 보이지만 성격이 다른 관리비입니다. 공동시설의 전구 교체, 냉난방시설 청소 등에 이 돈을 사용하죠. 실제 거주하는 이의 편익을 위한 비용이기 때문에 주택 소유 여부에 상관없이 입주민이 납부의 주체가 됩니다. 이 때문에 이사할 때 임대인에게 청구할 수 없는 비용이고요.
벽식 구조
기둥 없이 벽이 위층 수평 구조의 무게를 지탱하는, 국내 아파트에서 가장 일반적으로 쓰는 구조를 말합니다. 바닥 울림이 고스란히 벽을 타고 다른 세대로 전달되기 때문에 층간소음이 심할 수밖에 없습니다. 아래층의 소리를 위층 소음으로 오해하는 일도 비일비재합니다.
기둥식 구조
위층 수평 구조의 무게를 지탱하는 기둥이 있는 경우를 말합니다. 세부적으로 들어가면 다시 ‘라멘’과 ‘무량판’ 구조로 분류하고요. 벽식 구조에 비해 상대적으로 층간소음이 적지만, 그럼에도 이 기둥식 구조를 아파트 건축에 쉽게 적용하지 못하는 건 돈이 많이 들기 때문입니다.
강보합
시세가 조금 올랐거나 당장은 움직이지 않더라도 강한 매수세가 뒷받침되어 상승 쪽으로 움직일 가능성이 높은 걸 말합니다. 가격 변화는 없지만 내가 보유한 3억 원짜리 주택에 매수 문의가 자주 들어오는 경우라고 할 수 있습니다.
약보합
시세가 하락한 채 반등하지 않고 보합을 유지하는 상태를 의미합니다. 쉽게 말해 3억 원이던 내 아파트가 지난달에 2억7000만 원까지 떨어진 후 계속 그 가격을 유지하는 걸 말합니다.
사전점검
새 아파트 입주 전 미리 방문해 둘러보고, 하자가 있는 경우 시공사에 보수를 요구하는 과정입니다. 보통은 입주 한 달 전쯤 3일간 진행합니다. 2021년 1월부터는 입주 예정자가 사전점검 때 발견한 하자에 대해서 사업주체는 입주 전까지 의무적으로 보수 조치를 마쳐야 합니다.
점등식
새 아파트 입주 전 최대 전기부하를 점검하는 야간 행사입니다. 애초 아파트의 전기 시설이 잘 작동하는지 확인하는 절차였는데, 최근엔 이를 사진으로 남겨두려는 이가 몰리며 하나의 문화가 되었습니다. 다만 점등식 날짜는 입주 예정 주민에게만 공개하는 경우가 많습니다.
알박기
개발 예정지를 미리 알고 그 땅의 일부를 사들여 개발을 방해하다, 개발 사업자에게 고가로 되파는 투기 수법을 말합니다. 가끔 아파트 단지 가까이 꼭 붙어 있는 단독주택을 볼 수 있는데, 이것이 바로 실패한 알박기의 사례.
물딱지
재개발 등을 할 때 해당 지역에 살던 이에게 주는 입주권을 ‘딱지’라고 하는데, 이게 나오지 않는 주택을 말합니다. 딱지가 물처럼 흩어져 없어진다는 뜻에서 ‘물딱지’라고 하죠. 이렇게 된 데엔 현금청산 등의 이유가 있습니다.
일조권
햇빛을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 법원 판례에 따르면 동짓날을 기준으로 오전 9시∼오후 3시 사이 6시간 중 연속해 2시간 또는 오전 8시∼오후 4시 사이 모두 4시간의 일조 시간이 확보되지 않으면 일조권이 침해된 것으로 봅니다.
몸테크
'몸’과 ‘재테크’의 합성어로 가격이 오를 거란 희망을 안고 오래된 아파트나 빌라 등에 들어가 사는 걸 의미합니다. 몸(?)을 바쳐 하는 재테크이기에 당연히 투자할 집을 고르는 데 신중해야 합니다. 이주할 때까지 들어가 살아야 하니 인테리어는 ‘단단히’ 하는 걸 추천합니다.
도시형생활주택
가구당 전용면적 85㎡(약 33평) 이하 평형으로 구성한 300가구 미만 단지형 빌라를 말합니다. ‘단지형 연립주택’과 ‘원룸형’ 두 종류로 구분하며 청약통장 없이도 청약이 가능합니다. 분양가상한제 대상에서 제외돼 서울 강남에선 3.3㎡(약 1평)당 분양가가 7000만 원대까지 나오며 논란이 있었습니다.
전원주택
이름 그대로 전원(田園)에 지은 집을 말합니다. 과거엔 부유층을 위한 집으로 여겼지만 1990년대 이후 삶의 질을 중시하는 사회 분위기에 따라 서민층도 주목하기 시작했습니다. 교외에 지어 땅값 포함 건설비가 저렴하다는 장점과 함께 집주인이 모든 걸 관리해야 하는 단점이 있습니다.
님비(NIMBY)
지역 이기주의를 말할 때 자주 쓰는 단어입니다. 쉽게 말해 “우리 동네엔 짓지 마라!” 소각장이나 교도소 등 동네에 혐오시설이 들어오게 될 때 주민들이 반대하는 걸 말합니다. 보통 거주 지역의 이익을 우선시 하기 때문에 생깁니다.
핌피(PIMFY)
‘님비’와 반대로 자신의 동네에 사람들이 선호하는 시설물을 설치해 달라는 의미입니다. 도서관이나 지하철역, 대학병원 등이 해당하죠. 이 또한 님비와 마찬가지로 지역 이기주의를 보여주는 것으로 평가될 때가 있습니다.
자전거래
집을 팔려는 이가 높은 실거래가로 가짜 계약서를 써서 시세를 올린 후 계약을 취소하는 걸 말합니다. 시장에선 비슷한 기간에 시세가 10% 이상 오른 경우 이상 가격 폭등으로 간주, 자전거래를 의심하기도 합니다. 주로 시장 상승장에 나타납니다.
전대차
임차인이 남은 계약기간을 못 채울 경우 대신 채울 사람을 구하는 걸 말합니다. 다시 말해 임차인이 또 다른 임차인을 구한다는 얘기. 계약기간 중 오래 집을 비우는 경우나 남는 방을 임대하는 것도 마찬가지입니다. 남의 집으로 운영하는 에어비앤비도 이에 해당합니다.
랜드마크
원래 여행자나 탐험가가 특정 지역을 돌아다니던 중 원래 있던 장소로 돌아올 수 있도록 표식을 해둔 걸 가리키는 말이지만, 요샌 건물이나 상징물, 조형물 등이 그 지역을 상징적으로 대표할 때 이렇게 부릅니다. 할리우드 영화에선 여전히 폭파되는 요소로 주로 쓰입니다.
나대지
지상에 건축물이 없는 대지(땅)를 말합니다. 뭔가 짓긴 했지만 그게 무허가 건물인 경우에도 이렇게 부릅니다. 재미있는 사실은 부동산시장에선 이것이 밭이나 논 같은 농지에 비해 값이 비싸다는 겁니다. 이유는 농지의 경우 뭔가를 지을 수 있는 대지로 전환하기 위해 돈이 필요해섭니다.
1기 신도시
경기도 성남시 분당과 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시를 말합니다. 노태우 대통령 시절, 폭등하는 서울 집값을 내리고 주택난을 해결한다며 이 5개 도시에 117만 명이 살 수 있는 30만 가구를 지었습니다. 첫 입주는 1991년.
2기 신도시
서울 집값 폭등을 막겠다며 노무현 대통령 시절인 2006년부터 건설한 12개 도시입니다. 단, 성남시 판교와 송파구 위례, 수원시 광교를 제외하면 교통이 그리 좋다곤 할 수 없습니다. 2기 신도시의 이런 문제점 때문에 소위 ‘인서울’ 선호 현상이 심해졌다고 보는 이도 있습니다.
필로티
르코르뷔지에가 제창한 근대건축 방법 중 하나. 1층엔 기둥만 세워 뻥 뚫린 구조고, 2층부터 방을 짓는 방식을 말합니다. 가장 유명한 실례는 르코르뷔지에가 프랑스 파리 인근에 지은 빌라 사부아(Villa Savoye)입니다. 1967년엔 국내 최초로 서울 용산구 한남동 힐탑아파트에 이 방식을 도입했습니다.
개별난방
각 세대별로 보일러를 설치해 돌리는 난방 방식을 말합니다. 세대별로 원하는 온도를 설정할 수 있다는 장점이 있는가 하면, 목욕 전에 보일러를 가동해 온수(급탕) 온도를 설정해야 하는 단점도 있습니다.
지역난방
지역발전소에서 아파트 단지로 열을 공급하고, 이를 이용해 난방하는 방식을 말합니다. 대규모 발전소를 통해 열을 공급해서 비교적 저렴한 편이라고. 이런 장점 때문에 최근 짓는 아파트의 상당수가 이 방식을 취합니다.
갭투자
전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율(집값 대비 전셋값 비율)이 높을수록 갭이 적은 게 특징. 소액의 투자금으로 아파트나 빌라를 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.
갭 메우기
아파트값을 얘기할 때 쓰는 말로, A가 올랐으니 B도 그 간격을 따라잡기 위해 오르고, C도 B와의 갭을 메우기에 시세가 오른다는 이론입니다. ‘키 맞추기’ 같은 표현을 쓰기도 합니다.
중위가격
가격 순으로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격을 말합니다. 가령 5억, 7억, 9억, 14억, 18억, 22억, 35억 원짜리 주택의 중위가격은 14억 원입니다. 평균가격은 약 15억7000만 원이고요. KB부동산에 따르면 2023년 1월 수도권 아파트 중위가격은 5억9167만 원입니다.
중위소득
전체 가구를 소득 순으로 세웠을 때 중앙에 위치하는 가구의 소득을 말합니다. 여기에 여러 경제지표를 반영해 산출한 소득은 기준중위소득이고요. 2023년 기준 중위소득은 1인가구 207만7892원, 2인가구 345만6155원, 3인가구 443만4816원, 4인가구 540만964원입니다.
대지지분
주택에 주어진 땅의 면적을 말합니다. 가령 아파트는 하나의 땅을 여러 세대가 공유하기에 건물이 들어선 전체 면적을 세대수로 나눠 이를 계산합니다. 저층 아파트의 대지지분이 많은 이유는 건물이 지어진 땅의 면적 대비 세대수가 적어섭니다. 1980년대에 지은 수도권 저층 단지가 인기인 이유입니다.
토지거래허가구역
일정 규모 이상의 주택과 땅 등을 거래할 때 기초자치단체장의 허가를 얻어야 하는 제도입니다. 이걸 지정하면 실거주 목적으로 집을 거래하겠다고 신청하는 경우에만 허가를 받을 수 있으며 의무 거주 기간은 2년입니다. 투자자(투기)가 접근할 수 없기에 치솟는 집값을 누르기 위한 대안으로 주목받았습니다.
공동중개
소속이 다른 2인 이상의 공인중개사가 소비자와 계약을 맺기 위해 협력하는 걸 말합니다. 공동중개라면 수수료도 2배를 주는 것으로 생각하기 쉽지만 그렇지 않습니다. 설령 3인 이상의 공인중개사가 연결된 경우도 마찬가지.
순가중개
의뢰인이 정해준 가격 이상으로 부동산을 팔고, 그 초과분을 공인중개인의 수입으로 가져가는 걸 뜻합니다. 예를 들면 5억 원짜리 아파트를 5억1000만 원에 팔고, 공인중개사가 수수료로 1000만 원을 받아가는 걸 말하죠. 단, 상한요율 이상으로 수수료를 받는 건 불법입니다.
토지보상금
개인 소유 땅이 공익사업(도로 건설, 택지개발 등)을 목적으로 수용될 때 그 대가로 받는 현금이나 채권 등을 말합니다. 이 돈이 얼마나 되느냐고요? 전국적으로 1년에 약 10조 원에 이릅니다. ‘돈벼락’ 맞은 시골 땅부자 얘기, 다들 한 번은 들어보셨죠?
대토보상권
공익사업 때문에 수용되는 땅 소유자가 현금이 아닌 ‘땅’으로 보상받을 수 있는 권리를 말합니다. 돈으로 받지 않는 이유요? 토지가 수용된 원주민의 지역 내 재정착을 돕기 위해서입니다. 또 막대한 토지보상금이 부동산시장으로 들어가는 걸 막고자 하는 이유도 있습니다.
공인중개사
일정한 수수료를 받고 부동산 중개를 업으로 하는 이들을 말합니다. 공인중개사법에 따라 1985년 이후 공인중개사 자격증을 취득한 후 ‘OO부동산’, ‘OO중개사사무소’ 같은 곳에서 일하는 이들이죠. 2021년 기준 자격증 보유자는 약 47만명에 달하며, 이 중 약 25%가 중개업을 하고 있습니다.
부동산중개인
공인중개사 자격증 없이도 합법적으로 부동산중개업을 할 수 있는 이들입니다. 자격증 제도가 생기기 전부터 이 일을 해온 이들이죠. 단, 공인중개사와 달리 이들은 사무소를 폐업하면 자격증 없이 다시 열 수 없습니다. ‘공인중개사’란 명칭도 쓸 수 없어 간판도 ‘OO부동산중개인사무소’ 등으로 제작해야 합니다.
문주
아파트 주 출입구에 위치해 ‘대문’ 역할을 하는 상징물을 말합니다. 쉽게 말하면 아파트 단지의 섬네일이라 할 수 있죠. 요샌 단지의 고급스러움을 강조하기 위한 장치로 여기기도 합니다.
석가산
여러 개의 돌을 쌓아 작은 산의 형태로 만든 조형물을 말합니다. 조경을 돋보이게 하는 장치로 주로 1000가구 이상 대단지 아파트에서 볼 수 있습니다.
베드타운
도심의 직장에 다니는 이들의 주거지 역할을 하도록 교외에 건설한 주택단지를 말합니다. 2026년 첫 입주를 시작하는3기 신도시는 이 같은 베드타운화를 막기 위해 ‘자족도시’의 기능을 갖추려 노력하고 있습니다. 기업을 유치하겠다는 얘깁니다.
자족도시
스스로 충족할 수 있는 도시를 말합니다. 대부분의 서비스와 일자리를 지역 내에서 구할 수 있으면 보통 이렇게 부릅니다. 대부분 신도시가 이것을 표방하지만 시간이 흐르며 베드타운으로 전락했습니다. 서울은 당연히 아주아주 거대한 자족도시입니다.
안전진단
재건축 시행 여부를 판정하는 단계로, 재건축사업의 첫 관문입니다.만약 동네의 낡은 아파트에 걸린 ‘축 안전진단 통과’라는 현수막을 봤다면, 그건 안전하지 않다는 걸 인정받았다는 의미입니다. 자신이 사는 아파트가 안전하지 않아 다시 짓게 된 걸 축하하는 이런 상황을 아이러니로 보는 이도 있습니다.
경량 칸막이
공동주택 화재 시 옆 세대로 피난할 수 있도록 9mm가량의 얇은 석고보드로 만든 일종의 안전장치입니다. 2020년 전남 광양의 한 아파트에서 불이 났을 때, 30대 어머니가 6개월 된 남아를 안은 채 베란다의 경량 칸막이를 부수고 옆집으로 대피한 일화가 유명합니다. 단, 모든 아파트에 이게 있는 건 아닙니다.
사전점검
새 아파트 입주 전 미리 방문해 둘러보고, 하자가 있는 경우 시공사에 보수를 요구하는 과정입니다. 보통은 입주 한 달 전쯤 3일간 진행합니다. 2021년 1월부터는 입주 예정자가 사전점검 때 발견한 하자에 대해서 사업주체는 입주 전까지 의무적으로 보수 조치를 마쳐야 합니다.
점등식
새 아파트 입주 전 최대 전기부하를 점검하는 야간 행사입니다. 애초 아파트의 전기 시설이 잘 작동하는지 확인하는 절차였는데, 최근엔 이를 사진으로 남겨두려는 이가 몰리며 하나의 문화가 되었습니다. 다만 점등식 날짜는 입주 예정 주민에게만 공개하는 경우가 많습니다.
필지
땅을 세는 단위입니다. 면적이 아닌 수량 개념. 이에 필지 하나당 지번 하나가 붙습니다. 통상 땅 거래도 필지 단위로 합니다. 필지 단위로 매매하고, 소유권을 이전하고, 등기부에 등기하죠. 땅을 나누는 일은 필지분할이라고 하고, 땅을 합치는 건 합필이라고 합니다.
신도시
면적 330만㎡(약 100만 평) 이상인 땅에 국가가 나서 새로 조성하는 도시입니다. 여기에 더해 자족성과 쾌적성 등을 확보하고자 국가적 차원의 계획에 의해 추진하는 도시여야 하죠. 우리 역사에 기록된 최초의 신도시요? 백제 온조왕의 하남 위례성입니다.
신축
새로 지은 아파트를 말합니다. 단, 부동산시장에선 건설업자 등이 의기투합(?)해 만든 개념으로 보는 시각이 지배적입니다. 새집에 대한 욕구를 자극해 청약 열기를 불러일으키려는 겁니다. 일반 소비자는 10년이 지나면 신축 프리미엄이 없어진다고 보지만, 부동산시장에선 5년을 기준으로 삼는 경우도 많습니다.
구축
‘신축’과 차별화하기 위해 부동산시장에서 흔히 쓰는 단어지만 정작 사전엔 없는 말입니다. 보통 지은 지 5년까지는 신축, 5∼10년은 준신축, 10년 이상은 구축으로 구분합니다. 현행법상 아파트 리모델링 허용 연한은 15년입니다. 지은 지 30년이 지나면 재건축사업을 추진할 수 있습니다.
유상 옵션
청약 당첨 후 택할 수 있는 유료 설비를 말합니다. 발코니 확장이나 시스템에어컨, 가전, 붙박이장 같은 가구 등은 추가로 비용을 내야 하는 옵션이죠. 돈을 내고 뭔가를 설비할 땐 신중해야 합니다. 옵션은 중고차 거래와 비슷해서 향후 되팔 때 내가 낸 옵션 가격의 100%를 매매가격에 반영할 수 없기 때문입니다.
무상 옵션
청약 당첨 후 아파트 입주 시 드레스 룸이나 다용도실 바닥 타일 같이 추가 비용 없이 선택할 수 있는 설비입니다. 하지만 최근엔 마감재 업그레이드 또는 가변형 벽체 등으로 드레스 룸을 설비할 때 돈을 내야 하는 경우도 많습니다. 비교적 고가 아파트의 경우 중문을 무상으로 제공하기도 합니다.
분양전환 공공임대주택
국민임대나 영구임대와 달리 임대 기간이 끝나면 분양전환을 통해 분양받을 수 있는 아파트입니다. 처음엔 빌려서 살다가 나중에 ‘사서’ 사는 개념이죠. 이런 형태는 분양전환 시점의 분양가가 문제가 되기도 합니다. 수년 전 경기 판교의 한 분양전환 공공임대주택에서도 고분양가 논란이 있었습니다.
기존주택 매입임대주택
정부는 저소득층의 주거 안정을 위해 다가구·다세대주택 등을 구입해 여기저기 손본 후 저렴하게 빌려주는데, 그 주택을 말합니다. 임대 기간은 10년, 20년, 30년으로 나뉘고 주변 시세 대비 30%가량 저렴한 가격에 공급합니다. 기초생활수급자, 한부모가족, 주거지원시급가구, 장애인가구 등이 대상입니다.
마이너스옵션
아파트 계약 시 입주자가 가구, 벽지 등 기본 선택 품목을 뺀 가격으로 분양받을 수 있게 한 제도입니다. 이걸 택하면 분양가에서 보통 2000만~3000만 원 정도 저렴해집니다. 대부분 입주자 모집 공고 뒷부분에 명시해 못 보고 지나치는 경우가 많습니다.
권리금
기존 상가나 회사 등을 인수할 때 고객과 영업상 노하우 등 유·무형 재산을 이어받는 대가로 지급하는 돈을 말합니다. 쉽게 말해 ‘자릿세’. 단, 법에선 그 성격만 명시할 뿐 보호하지는 않는, 일종의 ‘투자자금’입니다.
전입신고
“내가 이 동네에 이사했어요”라고 관할 지자체에 신고하는 걸 말합니다. 이걸 해야 계약기간 중 임대인이 바뀌어도 전 임대인과 계약한 그날까지 그 집에서 살 수 있습니다.
확정일자
세 들어 사는 집이 경매에 넘어가도 우선변제권(보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리)이 생기는 제도입니다. 이걸 받으면 전셋집의 경락가(경매로 낙찰받은 집의 가격) 중 보증금을 돌려받을 수 있는 가능성이 커집니다.
업계약
집을 사고판 실제 금액보다 거래금액을 높여 계약서를 작성하는 걸 말합니다. 이는 당연히 불법입니다. 이렇게 하는 데엔 여러 이유가 있겠지만, 대체로 주택담보대출을 더 많이 받기 위해 이런 불법을 저지릅니다.
다운계약
실제 거래금액보다 낮게 계약서를 쓰는 행위입니다. 매도자는 양도세 절세 효과가 있고, 매수자는 취득세를 절세할 수 있다고 알려졌지만, 대부분 양도세 절세 효과가 더 커서 집을 파는 이가 요구합니다. 이것도 불법입니다.
재당첨 제한
이미 청약에 당첨된 세대의 구성원이 일정 기간 다른 아파트 청약에 또 당첨되는 걸 막기 위한 규제입니다. 이는 청약 당첨 세대의 모든 구성원에게 적용합니다. 즉 주민등록등본에 등록된 배우자, 직계존속, 직계비속 등 모두가 해당합니다.
부적격 당첨
자격 요건이 맞지 않아 청약 당첨이 취소되는 걸 말합니다. 가장 흔한 부적격 사례는 부양가족 수를 잘못 계산했거나, 무주택 기간을 혼동한 경우입니다. 2020년부터 2022년까지 3년간 민간·공공분양 청약에 당첨된 후 이렇게 취소된 당첨자는 5만1000여 명에 달합니다.
공실률
건물에서 입주나 임대가 되지 않아 비어 있는 호실의 비율을 말합니다. 공실률이 높다는 건 그만큼 인기가 없다는 의미. 간혹 임대료가 비싸 공실률이 높아지기도 합니다. 이것이 높아지면 유동인구가 줄어 상권이 함께 나빠지는 악순환에 빠지기도 합니다.
유동인구
일정한 기간에 한 지역을 오가는 사람의 수를 말합니다. 이는 수익성 상가 등에 투자할 때 중요한 지표로 작용합니다. 잘 모르겠다면 ‘사람이 모이는 곳에 돈이 모인다’는 옛말을 생각하면 이해하기 쉽습니다.
전대차
임차인이 남은 계약기간을 못 채울 경우 대신 채울 사람을 구하는 걸 말합니다. 즉 임차인이 또 다른 임차인을 구한다는 얘기. 계약기간 중 오래 집을 비우는 경우나 남는 방을 임대하는 것도 마찬가지입니다. 자기 집이 아닌 집에서 운용하는 에어비앤비도 이에 해당합니다.
부동산 용어는 처음에 낯설고 어렵게 느껴질 수 있지만, 하나씩 차근차근 알아가다 보면 생각보다 간단하고 명확하게 이해될 것입니다. 이번 포스팅에서 소개한 50가지 용어는 부동산 거래와 투자에서 반드시 알아야 할 기본적인 개념들입니다. 이 용어들을 잘 숙지하고 활용하면 부동산 시장에서 더 나은 선택을 할 수 있을 것입니다. 앞으로도 계속해서 부동산에 대한 관심을 가지고, 필요한 정보를 꾸준히 습득해 나가시길 바랍니다.
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