9/11 (월) 목표 달성 기록 🔥(ft. 역세권 입지지도, 레버리지효과, 다이어트필요)

1. 스페인어 매일 뉴스 1개
1) eleva : raises
2) vigilancia : 감시
3) inminente : 임박한
4) desfile : parade 퍼레이드, 축제
5) conmemorar : 기념하다
6) régimen : 정권
7) han reforzado : 강화했다
8) resulta poco probable que : ~할 가능성은 낮다(unlikely)
 
2. 책 매일 1페이지 이상 읽기
 
<압도적인 수요, 지하철 2호선>
본선 역을 중심으로 1일 승하차 인원과 각 역별 역세권(승강장 끝단 350m) 내 건축물 수와 노후도, 주거용 건물을 개략적으로 파악해봤다. 노후도가 높고, 주거시설이 많으면서 특별한 규제사항이 없는 역을 좀 더 주목해서 봐야 한다. 특히 신당역 이후 건대입구역까지 노후 건축물이 주로 모여 있는 작은 블록 단위 개념에서 접근하는 것도 좋다. 또한 구로디지털단지역에서 영등포구청역구간, 신촌역에서 충정로역 구간도 투자 가치가 있다.

<구관이 명관, 지하철 3.4.7호선>
좋은 신설 역세권은 노선에 힘이 있어야 하고, 예산 집행이 가능해 늦지 않게 진행되어야 하고, 역 주변에 다른 개발 조건이 많아야 한다.
 
입지적 관점에서 보면 기존 역세권 보다는 앞으로의 가치가 높은 곳, 즉 많은 변화가 예상되는 곳이 좀 더 큰 의미를 가질 수는 있다. 하지만 기존 역세권도 지역의 재개발이나 아파트 단지 노후화로 인한 재건축에 따라 얼마든지 부동산 시장에 변화를 줄 수 있기에 이를 간과해서는 안 된다. 부동산에 있어서도 구관이 명관임을 잊지 말자.
 
2015년 부동산 업체가 설문조사를 실시한 결과, 3호선은 가장 선호도가 높은 노선으로 선정되기도 했다. 그 이유는 강남, 서초, 옥수, 한남 등 여러 부촌을 가장 많이 경유하고 있기 때문이다. 그러나 노선만 놓고 보면 다른 노선에 비해 우회하는 구간이 많아 적자가 심하다는 불명예도 안고 있다.
 
<용산의 시대, 신분당선>
신사역~강남역~정자역~광교중앙역~(호매실역)으로 이어지는 지하철이다.
 
시민의 발이라고 불리는 '지하철'의 대중적인 이미지하고는 다소 결이 다를 수 있다. 신분당선 요금은 비싸도 너무 비싸다. 거의 GTX급 수준이다. 같은 지하철인데 2배 비싼 요금이라니... 구간별로 요금을 별도로 매긴 것도 문제다. 신분당선을 타고 신사~강남 구간을 가면 500원을 더 내야 하고, 여러 구간을 거치면 최대 2천원을 더 내야 한다.
 
신분당선의 1단계 연장 역인 강남역, 신논현역, 논현역, 신사역 일대를 살펴보자. 거래가만 놓고 보면 평당가 8천만~9천만 원 사이로 '평당 1억 원' 시대이다. 신논혁역과 논현역 사이에는 많은 빌라와 다세대주택이 밀집해 있다. 이 구간에 속하는 반포1동은 전반적인 노후도가 높은 편으로 서울시가 추진하는 모아타운과 같은 소규모 주택정비사업 지정이나 역세권 개발도 가능할 수 있다. 전체적인 지정보다는 일부 구역만 지정될 수 있는 만큼 현장 분위기가 중요해 보인다.
 
꼬마빌딩의 경우 2022년 상반기 기준 평당가 1억~2억 원에 거래되고 있다. 아무래도 주거용 부동산에 대한 세금 규제와 가격 상승이 다른 토지와 건물에도 영향을 미친 것으로 보인다. 연장선 개통은 아무래도 업무, 상업시설에 유리하게 작용할 것이므로 임대료가 조금씩 오를 가능성이 높다. 서울시가 추진하고자 하는 '경부고속도로 지하화' 사업이 진행된다면 긍정적인 영향을 줄 수 있다.
 
신분당선의 강남 접근성이 양호한 점과 도청이 이전되는 광교신도시(법원 등 공공기관 밀집)의 배후세력만으로도 그 가치는 충분하다.

 

대한민국 역세권 입지지도

거액이 오가는 부동산 투자. 시장이 혼란스러울수록 결정을 내리기가 쉽지 않다. ‘뜬구름 잡는 소문’을 철석같이 믿어 잘못된 지역에 투자해 큰 손해를 보기도 한다. 신뢰할 수 있는 전문가가 알려주는 ‘정확한 정보’가 중요한 이유다. 동명기술공단 철도사업본부에서 12년간 근무하고 성동도시재생전문관과 성수도시재생센터장을 역임한 저자는 20년 동안 철도, 부동산, 도시계획 분야에 종사했다. 이 책은 그러한 공력이 고스란히 담긴 실질적이고 효과적인 부동산 투자 전략서다. 성공적인 부동산 투자를 위해서는 철도망에 집중해야 한다. 물론 철도만 답은 아니다. 그렇지만 보통 역 주변은 다른 개발도 잘된다. 그래서 입지를 따질 때는 반드시 최신 철도계획과 데이터, 계획노선 예정지 정보, 부동산 시장상황 등을 종합적으로 살펴봐야 한다. 철도 사업은 각 사업마다 상당한 기한을 필요로 한다. 사업성을 판단하는 예비타당성 조사와 기본계획 2년, 기본 및 실시설계 3년, 시공 5년 등 최소 10년은 걸린다. 예비타당성 조사를 비롯한 구상 단계 과정만 적어도 2~3년, 길게는 5년 이상 걸리기도 한다. 그래서 역세권 투자는 실제 운행까지의 각 진행 단계를 잘 파악하고, 주요 포인트를 확실하게 짚어 꼼꼼하게 전략을 세워야 한다. 누구나 역세권에 대한 이야기를 할 수 있지만 경험치에 따라 깊이가 다르기 마련이다. 누구와 함께 가느냐가 중요하다. ‘역세권 전문가 밴더빌트’와 함께하는 것이 중요한 이유다. 역세권이라고 다 같은 역세권이 아니다! 혼돈의 부동산 시장, 돈이 흐르는 길을 선점하라! 역세권이라고 다 같은 역세권이 아니다. 전국에 수백 개의 역이 있지만 그 역세권의 가치는 모두 다르다. 부동산 투자에서 성공의 열쇠는 철도망이다. 역세권이 형성되는 지역 주변으로 어떤 시설이 들어오고, 어떻게 개발될지 전망하고 분석해야 한다. 파트 1 ‘역세권의 현재와 미래 가치’에서는 역세권 사업과 대한민국 철도 현황, 수도권 전철, 광역시 도시철도, 비수도권 광역철도의 현재와 미래를 점검한다. 역세권의 본질적 가치와 역 주변의 상황적 가치를 명확히 파악할 수 있을 것이다. 파트 2 ‘부동산 투자의 육하원칙과 이해’에서는 부동산 투자를 바라보는 관점을 시장, 입지, 상품, 방법 네 가지로 축약해 살펴본다. 시장, 입지, 상품, 방법을 이해한다면 스스로의 선택에 좀 더 확신을 가질 수 있을 것이다. 마지막으로 파트 3 ‘제4차 국가철도망 39개 사업 대해부’에서는 제4차 국가철도망 구축계획을 전격 분석한다. 고속철도 3개 사업, 일반철도 9개 사업, 수도권 광역철도 16개 사업, 비수도권 광역철도 11개 사업까지 총 39개 사업을 상세히 파헤친다. 각 노선별로 노선 가치, 열차 운행, 예산 투입, 진행 속도, 주변 개발 네 가지 부문에 점수를 매겨 사업에 대한 의미를 한눈에 보기 좋게 정리했다. 정확한 입지분석을 위해서는 역세권이 가진 고유한 특성은 물론, 역을 둘러싼 외부 환경의 영향도 고려해야 한다. GTX-A·B·C·D노선과 제4차 국가철도망 구축계획, 3기 신도시, 철도역 신설 예정지, 기타 철도 사업 등 전국에 걸친 역세권을 총망라해 분석한 이 책으로 현명한 투자를 위한 선구안을 키워보자.

저자

표찬(밴더빌트)

출판

원앤원북스

출판일

2022.11.05

3. 경제용어 매일 1개 공부하기

<레버리지 효과>
안정성을 추구하는 저축과 달리 투자에서는 종종 레버리지 효과(leverage effect)가 발생한다. 금융에서는 실제 가격변동률보다 몇 배 많은 투자수익률이 발생하는 현상을
지렛대에 비유하여 레버리지로 표현한다. 투자에서 가격변동률보다 몇 배 많은 투자수익률이 발생하려면, 즉 레버리지 효과가 나타나려면, 투자액의 일부가 부채로 조달되어야한다. 레버리지 효과는 총투자액 중에서 부채의 비중이 커지면(자기자본의 비중이 작아지면) 증가하게 된다.

원천적으로 레버리지가 내재한 투자의 예로, 전세를 끼고 주택을 매입한 경우를 상정하자. 10억원인 아파트를 8억원의 전세를 끼고 자기자본 2억원으로 매입하였다면, 투자 레버리지(=총투자액/자기자본)는 5배(=10억원/2억원)가 된다. 이후 집값이 10% 상승하여 11억원이 되면 자기자본 2억원에 대한 투자수익률은 실제 가격변동률(10%)의 5배인 50%가 된다. 만일 집값이 30% 하락하여 7억원이 되면 투자수익률은 실제 가격변동률(-30%)의 5배인 -150%가 되어 집값이 전세값에도 못 미치는 소위 ‘깡통 전세’로 전락하게 된다. 이와 같이 레버리지에 의해 손익이 확대되는 효과가 발생하므로 레버리지는 ‘양날의 칼’에 비유되기도 한다. 1997년말 한국에 외환위기가 닥쳤을 때 많은 사업자와 기업이 파산하게 된 원인 중 하나가 높은 부채비율로 인한 레버리지였다.

그러므로 투자를 할 때는 감내할 만한 수준 이내로 부채를 적절하게 사용하는 것이 바람직하다.

4. 다이어트 60kg 달성 (현재 64kg/ ft. 버피테스트)
- 현재 65.5kg... 이젠 샐러드만 먹어야겠다 ㅠㅠ 65kg를 넘을 순 없어!! 2달 내에 5키로 빼자!! 식.단.조.절!
 
5. 유튜브 편집 (새롭게 배운 스킬 적기)
 - 못했다.. 집에 도착하자 마자 부엌에서 저녁을 먹으며 나는솔로를 봤기 때문인데.. 앞으로는 방에서 저녁을 간단하게 먹으면서, 끝나자마자는 블로그 이런거 하지 않고 바로 유튜브 영상편집을 하는 습관을 들여야겠다.