부동산 가격이 오를 지역과 하락할 지역을 구분하는 방법

부동산 가격이 오를 지역과 하락할 지역을 구분하는 방법

부동산 시장에서 상승과 하락을 예측하는 것은 많은 투자자들의 관심사이다. 2025년 현재, 서울 아파트 가격이 다시 상승세로 전환되었지만 일부 지역에서는 여전히 하락세가 지속되고 있다. 지역별로 다른 움직임을 보이는 부동산 시장에서 성공적인 투자를 위해서는 어떤 지표와 요소들을 살펴봐야 할지 알아보자. 각종 데이터와 지표를 기반으로 부동산 가격이 오를 지역과 하락할 지역을 구분하는 방법에 대해 알아보도록 하겠다.

부동산 가격 변동을 예측하는 주요 지표

교통 접근성과 인프라 개발 요소

부동산 가격 상승을 예측하는 가장 중요한 요소 중 하나는 교통 접근성과 인프라 개발이다. 서울의 주요 업무 중심지와 가까운 지역은 시간이 지나도 매력적일 수밖에 없다. 특히 GTX 노선과 연결되는 지역은 미래 가치가 높을 것으로 예상된다.

 

GTX-A, GTX-C 노선이 강남과 직접 연결되는 지역은 당연히 관심이 높지만, 환승을 통해 접근성이 좋아지는 GTX-B 노선 주변 지역도 주목할 필요가 있다. 예를 들어, GTX-B 노선으로 쉽게 환승이 가능한 인천지하철 2호선의 역세권 아파트들은 이미 가격이 상승 중이다. 또한, GTX-C 노선 연장사업을 계획하고 있는 평택의 고덕국제도시, GTX-D 노선 확정 가능성이 있는 김포의 한강 신도시, GTX-C 노선과 7호선 연장으로 서울 접근성이 높아질 양주 신도시 등도 투자 가치가 있는 지역으로 꼽힌다.

 

서울 접근성이 뛰어나고 대규모 개발이 진행되는 지역은 미래가치가 큰 도시로 평가받고 있다. 광명은 도시 자체는 작은 편이지만, 서울 접근성이 뛰어나고 광명뉴타운 등의 대규모 개발이 진행되어 미래가치가 큰 도시로 손꼽힌다.

 

주택구매력지수(HAI)와 주택구입부담지수(K-HAI)

부동산 투자 결정에 있어 지역의 주택구매력을 나타내는 HAI(Housing Affordability Index)는 중요한 지표이다. 이 지수는 중위가구소득이 대출상환에 필요한 소득에 비해 얼마나 되는지를 나타내며, 100을 기준으로 그 이상이면 주택 구매력이 양호하다고 판단한다.

 

HAI는 다음과 같이 계산된다.

HAI = (중위가구소득/대출상환가능소득) × 100

 

HAI가 높다는 것은 대출을 받아 주택을 구매하는 데 부담이 적다는 의미이며, 부동산 시장이 활성화될 때 해당 지역의 수요가 더 많아질 가능성이 높다. 반면, HAI가 낮은 지역은 실수요자들의 주택 구매력이 약해 투자 시 수요 감소 위험이 있다.

 

2022년 3분기 기준, 서울의 HAI는 28.0으로 상당히 고평가되어 있으며, 경기도는 49.8, 인천은 60.7로 나타났다. 수도권 전반적으로 주택구매력이 낮은 상황이다. 반면, 강원도(134.8)와 경북(161.7)은 상대적으로 주택구매력이 양호한 것으로 나타났다.

주택구입부담지수(K-HAI)도 비슷한 개념으로, 이 지수가 낮을수록 주택 구입 부담이 완화됨을 의미한다. 2022년 3분기 전국 주택구입부담지수는 89.3으로 통계 작성 이후 최대치를 기록했으며, 서울은 214.6으로 사상 최고치를 기록했다. 일반적으로 주택구입부담지수가 하락하다가 '상승 전환'해야 집값이 바닥을 찍었다고 볼 수 있다.

 

PIR(Price to Income Ratio)

PIR은 주택 가격을 연 소득으로 나눈 비율로, 소득 대비 주택 가격의 적정성을 판단하는 지표이다. 이는 현재 소득으로 아무것도 쓰지 않고 몇 년을 모아야 주택을 살 수 있는지를 나타낸다.

 

PIR이 상승한다는 것은 소득 대비 주택 가격이 비싸지고 있다는 의미이며, 이는 향후 조정 가능성이 있음을 시사한다. 반대로 PIR이 하락하면 주택 가격이 소득 대비 적정해지고 있다는 신호가 된다.

 

매매수급지수와 미분양 현황

매매수급지수는 부동산 시장의 매수 심리를 나타내는 지표로, 100을 기준으로 그 이상이면 매수세가, 그 이하면 매도세가 강하다는 의미이다. 현재 매매수급지수가 70선에 머물러 있어 여전히 매도세가 강한 상황이지만, 2023년 1월 이후 4주 연속 상승세를 보이며 매수 심리가 개선되고 있는 모습이다.

 

미분양 주택 현황도 중요한 지표이다. 미분양 아파트가 증가하면 가격 하락 압력이 커지고, 감소하면 수요가 회복되는 신호로 볼 수 있다. 부산의 경우 2018~2019년에는 미분양 주택이 많았으나, 2020년 이후 미분양이 감소하고 아파트 실거래가가 증가하는 추세를 보이고 있다.

 

지역별 부동산 시장 전망과 특성

수도권 vs 비수도권

전문가들은 서울과 수도권 부동산 시장에 대해 상대적으로 긍정적인 전망을 내놓고 있다. 서울에 대해서는 전문가 10명 중 7명이 상승을 예상하고 있으며, 이는 서울의 아파트 공급 물량이 1만 가구 내외로 부족한 상황이며, 전셋값 상승이 매매가 상승을 견인할 것이라는 이유에서이다.

 

고종완 한국자산관리연구원장은 "서울은 하반기 이후 금리 인하, 실물 경기 회복, 입주 물량 부족으로 거래가 증가하고 전셋값 상승으로 인해 매매가격도 상승으로 전환될 개연성이 높다"고 설명한다. 또한, 양지영 R&C 연구소장은 "서울은 신통기획, 모아타운 등의 기대감이 더욱 반영되어 집값 상승폭이 더 커질 수 있다"고 전한다.

 

수도권 시장도 상승을 점친 전문가가 절반 이상이며, GTX 개발 호재 등이 상승을 이끌 것으로 예측되었다. 반면, 서울이나 수도권과 달리 미분양 물량이 늘고 있는 지방 부동산 시장은 보합 또는 하락 의견이 많았다. 비수도권은 전문가의 88%, 공인중개사의 70%가 집값이 내릴 것이라고 예상했으며, 하락률이 3%를 넘어갈 것으로 예상된다.

 

최근 부동산 시장 움직임

KB부동산 통계에 따르면, 2025년 1월 기준 서울에서 주택 매맷값이 가장 많이 하락한 곳은 광진구(-0.14%)였으며, 관악구(-0.08%), 도봉구(-0.06%) 순으로 하락률이 높았다. 경기지역에서는 의정부가 -1.02%로 가장 큰 폭의 하락을 보였으며, 평택(-0.53%), 파주(-0.41%), 고양 일산서구(-0.32%) 등이 하락률 상위에 속했다.

 

이러한 하락세는 거래량 감소와 함께 나타났다. 서울 아파트 거래량은 2023년 11월 3355건에서 12월 3076건으로 줄었으며, 2025년 1월은 1247건을 기록 중이다. 경기지역도 비슷한 추세를 보이고 있다.

부동산 투자 시 고려해야 할 추가 요소

지역의 인구 변화와 거래 패턴

인구 변화는 부동산 가격에 장기적인 영향을 미치는 중요한 요소이다. 인구가 증가하는 지역은 주택 수요가 증가하여 가격 상승 가능성이 높은 반면, 인구가 감소하는 지역은 주택 수요가 감소하여 가격 하락 압력을 받을 수 있다.

 

서울과 부산 모두 인구가 감소하고 있지만, 서울은 주택 가격이 상승하는 특이한 현상을 보이고 있다. 이는 서울의 주택 공급 부족과 투자 수요가 여전히 강하기 때문으로 분석된다.

 

지역 간 부동산 거래 패턴도 중요한 고려 요소이다. 수도권 내 지역 간 부동산 거래를 보면 경기인천에서 서울시 부동산을 매수하는 것보다 서울시 주민들이 경기인천의 부동산을 매수하는 것이 더 많으며, 서울시 주민들은 자신의 거주지와 인접한 시군의 부동산을 주로 매수하는 경향이 있다.

 

특히 강남구는 다른 지역과 다른 거래 패턴을 보이는데, 9년간 꾸준히 부동산을 매수했으며, 그 대부분은 강남구 밖에 있는 부동산이다. 반면, 다른 지역 주민들이 강남구 부동산을 매수하는 것은 상대적으로 적어 강남구는 여러 지역에 대해 순매수 우위를 보이고 있다.

 

Z-스코어지수와 부동산 가격 적정성

Z-스코어지수는 PIR과 PRR(임대료 대비 집값 비율), 그리고 대출 금리를 모두 고려한 종합적인 지표이다. 국제통화기금(IMF)이 활용하는 이 지수는 각 지표를 표준화하여 평균값을 낸 것으로, 0보다 높으면 장기평균에 비해 고평가, 0보다 낮으면 저평가된 것으로 판단된다.

 

한국은행의 분석에 따르면, 현재 한국의 주택 가격은 여전히 고평가된 상태로 평가되고 있다. 이는 향후 추가적인 가격 조정 가능성이 있음을 시사한다.

부동산 가격 상승이 예상되는 지역의 특징

교통 인프라 개발 지역

GTX 노선이 확정되거나 연장 계획이 있는 지역은 가격 상승 가능성이 높다. GTX-C 노선 연장사업을 계획하고 있는 평택의 고덕국제도시, GTX-D 노선 확정 가능성이 있는 김포의 한강 신도시, GTX-C 노선과 7호선 연장으로 서울 접근성이 높아질 양주 신도시 등이 그 예이다.

 

또한, GTX-B 노선이 확정된 송도국제도시와 8호선 연장의 수혜를 입는 구리시도 접근성 측면에서 매력적인 투자처로 꼽힌다.

 

공급 부족 지역

주택 공급이 수요에 비해 부족한 지역은 가격 상승 가능성이 높다. 서울은 아파트 공급 물량이 1만 가구 내외로 부족한 상황이어서 전문가들은 가격 상승을 예상하고 있다.

 

신도시 개발이나 재건축 등 대규모 개발이 진행되는 지역도 주목할 만하다. 인구가 70만 명을 넘어선 남양주시는 왕숙신도시 개발과 더불어 100만 명까지 성장할 가능성이 있으며, 교통망이 안정적인 수원시는 GTX-C 노선 정차역 주변으로 새로운 명품 주거 라인이 형성될 가능성이 높다.

부동산 가격 하락이 예상되는 지역의 특징

공급 과잉 지역

미분양 주택이 많고 입주 물량이 과도하게 많은 지역은 가격 하락 압력을 받을 가능성이 높다. 지역별 입주 물량 추세와 미분양 숫자의 움직임을 통해 공급 과잉 여부를 판단할 수 있다.

 

현재 비수도권 지역, 특히 일부 지방 도시에서는 미분양 물량이 늘고 있어 가격 하락 가능성이 높다.

 

경제 활력 저하 지역

지역 경제의 활력이 떨어지는 곳은 장기적으로 부동산 가격이 하락할 가능성이 높다. 일자리가 감소하고 지역 산업이 침체된 곳은 인구 유출이 발생하여 주택 수요가 감소할 수 있다.

 

이는 특히 지방 중소도시에서 두드러지게 나타날 수 있으며, 전문가들은 비수도권 지역의 집값이 내릴 것이라는 전망을 내놓고 있다.

 

인구 감소 지역

인구가 지속적으로 감소하는 지역은 장기적으로 부동산 가격이 하락할 가능성이 높다. 서울과 부산 모두 인구가 감소하고 있지만, 서울은 주택 공급 부족으로 인해 가격이 상승하는 반면, 부산은 미분양 주택이 많았다가 최근에 감소하는 추세를 보이고 있다.

부동산 투자 전략과 시사점

장기적 관점의 투자

부동산 투자는 단기적인 시장 상황보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요하다. 전문가들은 2024년을 부동산 시장의 저점으로 보고 있으며, 늦어도 2025년까지는 주택 경기가 최저점을 지나 회복기에 진입할 것으로 예상하고 있다.

 

따라서 현재 시점에서는 장기적인 가치 상승이 기대되는 지역을 선별하여 투자하는 전략이 유효할 수 있다. 특히 교통 인프라 개발이 진행되는 지역, 공급이 부족한 지역 등이 장기적으로 가치가 상승할 가능성이 높다.

 

종합적인 지표 분석의 중요성

부동산 가격이 오를 지역과 하락할 지역을 구분하기 위해서는 단일 지표보다는 여러 지표를 종합적으로 분석하는 것이 중요하다. HAI, PIR, 매매수급지수, 미분양 현황, 인구 변화 등 다양한 지표를 함께 고려하여 투자 결정을 내려야 한다.

한 지역의 부동산 시장을 여러 각도에서 분석함으로써 투자 리스크를 줄이고 성공적인 투자를 할 수 있다.

---

 

부동산 가격이 오를 지역과 하락할 지역을 구분하는 것은 다양한 지표와 요소를 종합적으로 분석해야 하는 복잡한 과정이다. 교통 접근성, 인프라 개발, 주택구매력지수, PIR, 매매수급지수, 미분양 현황, 인구 변화 등을 종합적으로 고려해야 한다.

 

현재 부동산 시장은 지역별로 차별화되고 있으며, 서울과 수도권은 상승 가능성이 있는 반면, 비수도권은 하락 가능성이 높다. 특히 GTX 노선과 같은 교통 인프라 개발 지역, 공급이 부족한 지역은 가격 상승 가능성이 높다.

 

투자자들은 단기적인 시장 상황뿐만 아니라 장기적인 관점에서 지역의 발전 가능성, 인구 변화, 경제 활력 등을 고려하여 투자 결정을 내려야 할 것이다. 또한, 지역별 특성을 정확히 파악하고 여러 지표를 종합적으로 분석하는 접근 방식이 성공적인 부동산 투자로 이어질 수 있을 것이다.

 

끝.

 

 

#부동산투자 #부동산시장 #서울부동산 #부동산전망 #GTX노선 #주택구매력지수 #부동산가격 #인프라개발 #부동산전략 #주택시장 #부동산분석 #투자전략 #미분양주택 #부동산트렌드 #수도권부동산